http://www.emilcott-dga.com/ ja Copyright 2009 Sun, 04 Jan 2009 12:14:41 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 中古マンションの購入には「リフォーム」という課題がついてまわります。 リフォームは、「しなくてはならないこと」と考えるより、「中古マンションを自分らしく造り変える事ができる」と考えるとマイホームに対する楽しみが一つ増えますよね。 中古マンションにはリフォーム済みの物件とそうでない物件があります。 では、中古マンションの購入の際にはどちらを選んだ方が良いのでしょうか？ 答えを先に言うと、どちらでもいいのです。 まず、リフォーム済みの物件がいい理由としては、リフォームのためだけにローンを組まなくていいということです。 これはどういうことでしょうか？ 住宅ローンはその建物を購入するために借り入れる資金です。 この資金は中古マンションの購入以外の用途には使えませんから、リフォームがされている物件はリフォーム代が建物の代金に含まれています。 従って、住宅ローンとしての長期ローンのみで良いということになります。 反対にリフォームがされていない物件では、住宅ローンのほかにリフォームのローンを組まなくてはならず、住宅ローンのような長期ローンと比べると、どうしても短期ローンの設定になってしまいます。 では、リフォームされていない物件の方が良いとする理由はどうでしょうか？ 資金に多少の余裕がある方なら、既存のリフォームにとらわれない自分のライフスタイルに合わせた理想的なリフォームが行えます。 中古マンションが自分の思っている形になるということが最大の利点ではないでしょうか？ http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_7.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_7.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:14:41 +0900 「現地内覧」は自分の目で目的の中古マンションを確かめる重要な作業です。 購入を決定づける最大の要因でもあるでしょう。 中古マンションのメリットとして、全ての物件が現地の内覧、外覧問わず、自分の目で確認できることです。 品質や周辺環境を実際に見ることによって、自分が居住したときのことをシュミレーションすることができます。 内覧ができる中古マンションに関しては、メジャーや方位磁石などを持参して、測定することも必要です。 ここで、中古マンションを購入される方に質問ですが、「現地内覧」は一日のうちのどの時間帯に行きますか？ 朝、昼、夕、晩のいずれかですが、実は一つの時間帯だけでは不十分なのです。 最低でも、昼と夕の２つの時間帯には現地を訪れて、日照の具合を確認しましょう。 また、季節にもよりますが、夏場と冬場の日照について２つの時間帯を訪れることにより、おおよその予測ができます。 可能であれば、晴れの日と雨の日の２日に分けての内覧も理想的です。 雨の日は周辺の雨水の流れを観察することが出来、平地だと思っていた所が傾斜していたり、すぐに水が溜まる場所が近くにないかがわかります。 さらに、その地域の役所へ行くと、ハザードマップを作成している自治体では無料で配布しているので、入手するのもいいでしょう。 中古マンションの現地内覧を繰り返すことによって、室内に家具や調度品を置いたときの様子がだんだん頭の中でシュミレーションすることが出来るようになってきます。 こうなると、購入するということが自分にとって現実のものと感じてきますね。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_6.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_6.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:13:20 +0900 中古マンションを手に入れるには「購入予算」が決まらなければ、目標とする中古マンションも決まりませんよね。 目的の中古マンションの価格だけを用意すれば良いということにはなりません。 購入後は維持費や修繕費、それに駐車場代なども見越した予算を算出しておく必要があります。 購入後に返済でアップアップにならないように綿密な購入計画を立てることが失敗しない中古マンション選びの基本ともいえるでしょう。 計算方法として、「借りる額÷１００万円×購入資金係数」という式があります。 購入資金係数とは、住宅情報誌などの巻頭や巻末にでてくるローン金利の早見表の金額です。 これは、１００万円借りたときの月々の返済額を示しています。 本来の使い方とは逆の使い方になりますが、比較的簡単に計算できます。 しかし、もっと簡単な方法があります。 中古マンションの購入予算の計算も融資を受けようとする金融機関にお願いしてしまうのです。 金融機関は意外といろんなことをしてくれるものです。 自分の収入と月々の返済可能額、ボーナス時の返済可能額を伝えれば、自分が一体いくらの中古マンションを購入できるのかがすぐにわかります。 資金を借りるのは自分ですが、金融機関にしてみればお客様ですので様々なニーズに答えてくれるのです。 お客様ですから遠慮は要りません。 なんでも聞いてみる、お願いしてみる価値は十分にあります。 購入予算が決まれば、中古マンションの探しやすさは格段にアップしますので、是非とも先に購入予算の決定をお勧めいたします。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_5.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_5.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:12:47 +0900 中古マンションの購入にあたって「仲介業者」の選び方は非常に重要です。 紹介してくれる物件もそうですが、信頼の置ける相手でなければとても高額な買い物である中古マンション購入は自分の理想とかけ離れてしまうでしょう。 しかし、選ぶといってもただ漠然としていますよね。 そこで、まずは物件を探すエリアの仲介業者をどこでもいいので訪ねてみましょう。 第一に業者の対応。やる気があるか？親身に接してくれているか？いわば業者の人間性を見極めましょう。 希望の物件を伝えるだけで「やる気」の度合いは結構伝わってくるものです。 これでいくつかの業者を決めます。 いくつかとは、複数の業者に依頼することにより、不動産業者のネットワークである「レインズ」にのっていない独自の物件というのを業者ごとに持っていることがあるためです。 割とそういった独自の物件が掘り出し物だったりもします。 また、紹介された中古マンションを実際に内覧してみます。そこでの業者の対応も重要です。 例えば一つの中古マンションの物件を見に行ったとします。 「レインズ」に出ている物件であったとすると、業者間共通の物件であるため、案内してくれた業者の担当者自身がはじめて見る物件だということが少なくありません。 そこで、その担当者が我々購入者の質問にいかに真剣に答えようとしているか、また、調べてくれるかをよく観察しましょう。 人間観察みたいですが、極めて重要です。 そしてもう一つ、仲介業者の選び方の方法として、あまり知られていないですがとても簡単な方法があります。 それは「融資を受ける金融機関に仲介業者を紹介してもらう」ということです。 なにやら話が逆じゃないか？と思う方もいらっしゃると思いかもしれませんが、逆でいいのです。 先にこの金融機関から資金を借りると決めてしまえば、その金融機関が取引している信用のおける仲介業者が紹介されるからです。 「おたくで融資をうけたいので、仲介業者を紹介して欲しい」これだけで信頼に足りる業者が決まってしまいます。 ただし、金融機関が紹介する業者なので、地域でそれなりに名の通った業者になります。 わざわざ自分で足を運んで業者を決める手間がまるっきり省けるメリットがあります。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_4.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_4.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:12:15 +0900 中古マンションの広告の見方は、まず「表示規約」と「宅建業法」という決まりに基づいて作られています。 これらの決まりに違反して表示され、広告されている物件はそれだけで信用に値しないと考えていいでしょう。 広告の見方を身につけることは、良い中古マンションを見つける近道です。 ◆徒歩所要時間 徒歩の所要時間は８０メートルを１分間で歩く設定で計算されています。 そして、この計算に信号待ち、歩道橋、地下道などを通過する時間は含まれていないため、駅またはバス停などから、止まらずに歩いた場合の時間です。 従って、現実にはプラス１?２分は加算して考えるのが一般的です。 ◆最寄り駅 最寄り駅とは当たり前ですが、物件から一番近い駅ということになります。しかし、「２駅３駅利用可」などとなった場合、急行停車駅などが最寄り駅と表示される場合がありますので、「複数駅利用可」の場合は各駅と物件の距離と所要時間を調べる必要があります。 ◆売出価格 中古マンションや中古一戸建ての広告に出ている価格のことを「売出価格」といいます。 売主の状況により早く売りたければ、安めの価格になり、余裕があれば高めの価格になります。 新築マンションや分譲地、建売住宅などの広告にでている価格は販売価格と呼ばれます。 ここで勘のいい方は気付かれたかもしれませんが、中古マンションはそれぞれ売主にも事情があるため、価格の変動があります。 ということは、裏を返せば、価格について交渉の余地が十分にあるということです。 新築ではそうはいきませんが、中古マンションならではの魅力でもあります。 ◆誇大広告 「誇大広告」は文字通り大げさな表現による広告です。 表示規定により、「格安、最高級、完全、当社だけ」などの特定用語の使用を禁止しています。 また、宅建業法でも裏づけのないことや、実際の物件よりも良く見せかける表現も禁止されています。 現在では、購入する側の見る目もずいぶんと肥えてきていることから、広告を出す業者も使用する言葉には以前と比べて慎重になりつつありますが、それでもまだ「誇大」と取れるギリギリの表現をする広告もあります。 広告をいくつも見ていると、そのような誇大な表現に不思議と惹かれてしまうのが人間の心理というもので、比較対象が規約にのっとっているものの方が見劣りしてしまいます。 「いいな」と思った表現がされている物件ほど、「ホントかな」と思う価値は十分にありますので、全てを鵜呑みにしないことが重要です。 誰だって自分が売るものは「良い物ですよ」と言いたいですからね。 上記４点に注意するだけで、中古マンションの広告の見方はずいぶんと変わると思います。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_3.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_3.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:11:41 +0900 ここから少し具体的な内容になりますが、「良い中古マンション」を「１円でも安く」購入するには、物件の価格が適正であるか「価格の判断」が必要になります。 最近までは「言い値が売り値」というのが当然のごとくまかり通ってきたのが中古マンションの実情です。 そうなると、物件の価格が適正かどうか判断しづらい、できない買い主さんがほとんどでした。 この状況を打開する方法が次の２点です。 価格の判断の参考にしてください。 ◆実勢価格公開 実勢価格公開とは、２００６年秋からスタートしたシステムで、「不動産流通機構」という、全国の不動産業者の組織が中古マンションや住宅の実勢価格をインターネットで無料公開しているものです。 実勢価格を公表するエリアは東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４地域に分かれます。 エリアごとの不動産流通機構（計４機構）が持つ共通のホームページ「レインズマーケットリサーチ」において行われています。 ホームページで地域、建物の種類、築年数、間取りなどの諸条件を入力すると、該当する物件の面積と売買価格が一件ずつグラフに表示されます。 ◆市場価格 市場価格とはいわゆる相場というやつで、実際に売買されている価格です。 自分が購入したいと思う希望の物件に近い中古マンションを探します。 そして見つかったら、物件の価格と自分の希望に見合うかを判断し、実勢価格とも比較しましょう。 同じ価格でも、立地（都心部と郊外）、築年数（５年と１０年など）、間取りなどで、物件そのものの構成が大きく変わります。 また、市場価格を知ることにより価格の判断をして、自分の中古マンションの購入資金はどのくらい必要なのか、いくら調達すればいいのかのメドがたちます。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_2.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_2.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:10:44 +0900 中古マンションの購入にあたり、物件選びの要素をあらかじめ決めておくことにより、自分の目標とする物件はどういうものかを具体的にしてくれます。 また、頭の中で考えていたことを書き出したりすることによって目標を明確にもできます。 人により、中古マンションの物件選びの要素は様々だと思いますが、物件選びにあたって誰にとっても共通の重要なポイントをご紹介します。 ◆立地条件 通勤、通学の利便性。買い物の便利さ。駅からどのくらいか、スーパーは近所にあるかなどの実際に求める中古マンションで生活した時のことをシュミレーションして、その条件に合うか確認しましょう。 物件選びの要素の最重要項目ですね。 ◆周辺の環境 子供のいるご家庭では学校や公園などの公的施設の整備と位置、物件周辺の治安の状況や周辺で起きているトラブルなどがないか調べましょう。 周辺の環境については、不動産業者の担当者がある程度把握していることが多いので、必ず聞いておきましょう。 また、不動産業者については、物件について最低限伝えなければならない事項以外は「聞かれなければ答えない」という風潮があるので、思ったことはドンドン質問しましょう。 ◆間取り これから居住することと、未来に予想される家族構成を考慮しながら、必要な間取りを考えておきましょう。 「我が家」は広いに越したことはありませんが限度がありますので、現在の住居と比較しながら考えるのもいいでしょう。 ◆安全性 築年数にもよりますが、現在の建築基準と照らし合わせて、どの程度差異があるか、または同等かを調べる必要があります。 主に中古マンションのチェック事項として必要なのが耐震強度とシックハウス対策です。 ◆セキュリティ 現在、マンションの防犯対策は物件選びの要素として大変重要視されています。オートロック、ピッキング対策錠などは新築に至っては当然の設備となっています。 これから購入しようとする中古マンションについても同等か、またはリフォームなどの施工で防犯機能が追加できるか把握しましょう。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_1.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post_1.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:10:10 +0900 中古マンションの購入にあたっては、そのメリットとデメリットをよく理解して購入することが重要です。 新築のマンションは、当然全てが新しく、最新の設備とセキュリティが確保されています。 しかし、近年のマンションブームにより、新築マンションの価格は一戸建てと同等か、または場所によっては一戸建てを上回る価格の物件も存在します。 そうなると、安い買い物ではないので躊躇してしまったり、最悪購入を断念せざるを得なくなってしまいます。 そこで、中古マンションがスポットライトを浴びるようになりました。 洋服や道具と違い、「安価＝質の悪さ」ではないのが中古マンションの特徴です。 購入される方の価値観にもよりますが、自分自身が「いい」と思えば、それは最良の中古マンションとなります。 購入にあたっては、ある程度の知識とご自身の目標をしっかりと決めておきましょう。 中古マンションのメリットについてですが、中古マンションはまず第一に「安い」これは当然のことですね。 次に中古マンションであるがゆえに、実際に図面と照らし合わせて物件を見ることができ、使用感も確認できること。 そして、安価な分、リフォームに資金をまわして希望のライフスタイルが作れること。 最後に、中古マンション周辺にすでに街並みが整備されていることが多く、利便性の高い物件が多いこと。 まだまだたくさんありますが、メリットの代表例としてこんなところでしょうか。 その反対に、中古マンションのデメリットとしてはどんなことが挙げられるでしょうか。 まず、中古なのでどうしても経年劣化は避けられず、建物としての品質の低下とそれに伴う修繕費の負担があることもあります。 また、中古マンションは売主直売というのがあまりない為に、不動産業者による仲介手数料というのがかかってしまいます。 そしてもうひとつ、公的機関の融資を受ける場合には、新築マンションに比べて返済期間が短くなってしまう為、月々の返済額が新築より高めになることがあるといったことがあります。 http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post.html http://www.emilcott-dga.com/2009/01/post.html 中古マンション Sun, 04 Jan 2009 12:05:17 +0900